Renta una casa con opción a compra

La Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) relanzará el programa de renta con opción a compra. Si no tienes comprobante de ingresos, o el enganche para adquirir casa, esto te interesa.

Por: Araceli Cano |
Viernes, 01 de agosto de 2008 a las 15:05

Con las recientes reformas y adiciones que se hicieron a la Ley Orgánica de la Sociedad Hipotecaria Federal –el 30 de abril del presente año- este organismo podrá diseñar programas de crédito más agresivos para quienes no han podido acceder a los programas tradicionales de vivienda o para familias que ganan menos de cuatro salarios mínimos.

Precisamente una de estas modificaciones faculta al Consejo Directivo de la SHF para que pueda continuar ofreciendo crédito y garantías a algunos segmentos de los mercados primario y secundario de crédito a la vivienda, enfocándose especialmente en los estratos de bajos ingresos y en la población no asalariada.

Por lo anterior, uno de los esquemas que la SHF ha decidido “sacar del cajón”, es el de arrendamiento con opción a compra, pues una de las limitantes para que las familias adquieran una hipoteca es el monto que deben desembolsar para cubrir el enganche (10% como mínimo), los gastos notariales, la comisión por apertura de crédito y el costo del avalúo (los cuales pueden representar entre 7 y 9 por ciento del valor de la vivienda).

El crédito estará determinado por el monto del ahorro que las personas logren reunir en seis y siete meses, explicó Javier Gavito Mohar, director general de la Sociedad Hipotecaria Federal.

"Creemos que el programa caminará rápido porque hay intermediarios y desarrolladores que lo están pidiendo; asimismo, habrá un subsidio para animar y estimular el ahorro, y la Conavi dará a conocer próximamente en qué consiste".

El esquema permitirá que las personas, desde el primer momento que renten una vivienda que se ofrezca con la  opción de comprarla, vivan en ella, y un porcentaje de la renta que paguen (entre 10 y 15% aproximadamente) se destine a una cuenta de ahorro para reunir el enganche.

Posteriormente podrán solicitar un financiamiento para comprar la casa, en condiciones similares a las que los asalariados.

Cabe mencionar que podrá ser una vivienda nueva o usada, el único requisito es que el desarrollador o dueño del inmueble lo acepte.

Desde 2005, la SHF intentó impulsar este esquema entre los diversos actores del sector, pero únicamente Su Casita y Urbi arrancaron este esquema sin resultados significativos.

Beneficios del programa

• Permite ajustar el ahorro de las personas a las necesidades de enganche y gastos de originación.

• Toma en cuenta el ingreso familiar.

• Permite acceder inmediatamente a una vivienda, a personas que no cumplen inicialmente con todos los requisitos para obtener un crédito hipotecario tradicional, pero que cuentan con el flujo necesario para pagar un arrendamiento que les servirá como comprobación de capacidad de pago.

• Brinda mayor seguridad para el que financia la operación, toda vez que sigue siendo dueño del inmueble.

Características

• Administración fiduciaria sobre:

• Derechos de cobro

• Fondo de nivelación de pagos, cobranza y cartera vencida

• Fondo de garantía por un equivalente al 6% del valor del inmueble desde el inicio y hasta la individualización.

• Ágil recuperación de la cartera vencida ya que el contrato se encuentra en renta y no es propiedad del cliente hasta su individualización.

• La inmobiliaria se involucra en la sustitución del cliente para darle mayor agilidad a la recuperación de cartera.

• Se garantiza que no se utilice el programa como crédito de liquidez, pues el fideicomiso realiza el pago, únicamente al presentar los contratos.

• Se garantiza que el producto de la cobranza sea para el pago del crédito ya que se realiza a través del fideicomiso y no directamente al arrendador.

• El fondeador (SOFOL) sigue cobrando del fondo, en tanto se sustituye una cartera vencida a través del depósito en garantía.

• La relación contractual se da en dos partes:

• Por un lado, la SOFOL otorga financiamiento a una persona moral que adquiere un conjunto de inmuebles, para a su vez venderlos bajo la modalidad renta con opción a compra.

• Por otro lado, esta persona moral (el arrendador) firma un contrato con una persona física (el arrendatario) a la que se le da la opción de sustituirse como deudor en el contrato que se tiene entre la SOFOL y el arrendador en un plazo no mayor a cinco años.

Cómo funciona

• La inmobiliaria entrega la vivienda al cliente al momento de adquirirla, mediante un contrato de “RENTA CON OPCIÓN A COMPRA”, a un plazo máximo de 5 años. El enganche que da el cliente formará parte de un “depósito en garantía” del contrato.

• La mensualidad servirá como pago de renta por el uso de la casa, mientras la ocupe.

• Tanto el enganche (depósito en garantía) como parte de la mensualidad serán abonados al precio de la casa, en el momento que se ejerza la opción de compra.

• El cliente puede liquidar en cualquier momento, inclusive con otro crédito. Para este efecto el contrato cuenta con un valor mensual de referencia a liquidar.

• El pago mensual estará sujeto a la actualización del SMGDF cuando la vivienda es de un valor menor a 350,000 UDIS, así como el saldo para liquidar anticipadamente estará referenciado a UDI.


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