La mentira de las constructoras

Las desarrolladoras de viviendas inflaron sus ingresos debido a una tramposa contabilidad; Urbi decía incrementar en 12% sus ventas, en abril Credit Suisse le estimó una caída del 11%.

Por: Verónica García de León y Adolfo Ortega |
Lunes, 18 de mayo de 2009 a las 06:00

CIUDAD DE MÉXICO — El 6 de febrero, decenas de mexicanos invadieron el Waldorf Astoria, legendario hotel ubicado en el corazón de Manhattan. Empresarios, inversionistas, analistas y funcionarios del gobierno relacionados con la construcción de viviendas en México celebraron el ‘Mexican Housing Day’ que cada año –desde 2004– se organiza en Nueva York y Londres y que muestra al mundo el avance del sector en México.

Los termómetros de las calles de Nueva York marcaban 18 grados bajo cero y parecía que los expositores querían calentar los ánimos de los presentes con sus discursos. Nadie se acordó de la crisis financiera que, pocos meses antes, había estallado a unas cuantas cuadras de ese lugar.

Víctor Manuel Borrás, director del Infonavit, aseguró su apoyo para construir y remodelar 800,000 viviendas este año. El entonces presidente de los banqueros, Enrique Castillo, comprometió al sector a financiar otros 150,000 créditos. El secretario de Hacienda, Agustín Carstens, bromeó con que ese día se cumplía un año de cuando llamó “catarrito” a los efectos que la crisis de EU tendría en México.

Todos estaban desbordados. “Podemos tener un comportamiento de ventas de entre 10% y 12% este año, aun en un entorno económico nacional y mundial complicado”, dijo en una entrevista Cuauhtémoc Pérez Román, presidente de Urbi, la tercera desarrolladora más grande del país.

La realidad les alcanzó. El primero de abril, el banco de inversión Credit Suisse revirtió su estimación original de 11% de crecimiento para Urbi por una caída de la misma proporción. También revisó los ingresos de las otras desarrolladoras que cotizan en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) –GEO, Homex y ARA–.

Al problema financiero y a la crisis del sector se suma que, a partir de 2010, estas firmas cambiarán su forma de llevar la contabilidad, pues ésta no refleja sus ventas reales. Quien tenga acciones o participe en algún fondo de vivienda se encontrará con que sus ventas disminuirán entre 20% y 25% de golpe, según reconoció un funcionario del gobierno a cargo de un organismo del sector.

El tema podría agravarse aún más si se comprueba que estas empresas usaron la flexibilidad de las normas contables para ocultar mayores caídas en sus ventas, algo que, hoy por hoy, es imposible verificar.

Hasta ahora, las constructoras de viviendas contabilizan como una venta las promesas de operaciones seguras –aun sin que haya ingresado un solo peso ni que se haya clavado una pala en la tierra. En 2010 sólo se considerará como vendida una casa que esté pagada y escritura.

Durante años, los directivos del Infonavit y de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF) reclamaron a las empresas virar hacia un modelo que realmente refleje sus ventas. Pero la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) no actuó hasta ahora.

Los estados financieros de las desarrolladoras reflejan una burbuja de ingresos y nadie puede dar una estimación cierta de la magnitud del cambio en los registros. Incluso la crisis puede ser una cortina de humo que diluya este tema que afecta, sin duda, la transparencia de las operaciones de las empresas más apapachadas de las últimas décadas.

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La escritura manda

Una desarrolladora hoy puede registrar como ingreso una parte del valor de la vivienda, aunque la casa apenas esté en construcción y la compañía no haya recibido un solo peso. Sólo tiene que creer que cuenta con un cliente ‘seguro’ y registrar su nombre en la lista de un promotor.

Como a la empresa en realidad no le ha entrado dinero contante y sonante, estos ‘ingresos’ –considerados así en los estados financieros para los inversionistas– se reflejan como ‘cuentas por cobrar’.

Este sistema de mover conceptos dentro del balance de las desarrolladoras tuvo sentido hace décadas, cuando las firmas dedicadas a vivienda social tenían garantizadas las unidades por parte del Infonavit; pero se ha convertido en un velo que oculta su verdadera situación, un desfase entre lo real y lo que se espera lo sea.

Algo queda claro: a partir de 2010 ninguna de esta empresas podrá registrar como ventas los ingresos que no haya recibido; no lo harán hasta que sus clientes paguen y firmen la escritura de la vivienda, como se hace en casi todo el mundo. Cada firma registrará en sus libros una venta cuando el nuevo dueño tenga la llave de su casa, lo que puede ocurrir meses o incluso años después de como se había hecho hasta ahora.

“No le ponemos el dedo a nadie”, dice Felipe Pérez, presidente del Consejo Mexicano para la Investigación y Desarrollo de Normas de Información Financiera (CINIF), el organismo que emite las normas contables en el país y responsable de este ajuste. “El objetivo de este cambio es hacer comparable los estados financieros de las empresas de México con las de otros países”.

El alto déficit de viviendas hizo creer a las desarrolladoras que todo lo que construyeran era una venta segura. Eso ya lo desmienten sus números. El año pasado, el crecimiento promedio del valor de sus inventarios fue 15%. Los de Homex y GEO crecieron 24.6 y 27.4%, respectivamente.

“Desde hace año y medio, el crecimiento de las ventas que reportan las desarrolladoras no corresponde a la realidad del mercado”, dice Eduardo Soto Hay, socio de la comercializadora de vivienda social Casamia. Al año, esta firma recibe unas 3,500 solicitudes de clientes ‘seguros’, pero sólo 1,000 pasan el filtro y se vuelven ventas efectivas.

Las desarrolladoras más nuevas en la Bolsa, como Homex, afirman que adoptaron esta contabilidad orilladas por inversionistas y analistas que querían un modelo común para poder compararlas entre sí.

Pero los clientes seguros dejaron de serlo. Y la puerta se abrió para que las compañías públicas manipulen sus cifras a su conveniencia. “(El sistema actual) sí se puede prestar a que no registren una caída en sus ventas”, reconoce Carlos González, analista de Ixe.

Si un cliente se interesa por una casa, con sólo dar su identificación al vendedor y, en el mejor de los casos, un anticipo simbólico de 500 pesos, le permite a la desarrolladora registrarla como una venta por 250,000 pesos (que es el valor promedio de una casa de interés social).

A la hora de poner en los libros esta operación, esos 500 pesos se registran como un ‘ingreso’ en efectivo y los 249,500 restantes se consideran como ‘cuentas por cobrar’.

Si a este cliente lo despiden en su trabajo y por ello el Infonavit le niega el crédito, la constructora traspasa esos 249,500 pesos del renglón de ‘cuentas por cobrar’ al inventario de ‘casas sin dueño’, y se busca a otro cliente potencial. Pero nunca desaparece el dinero que en realidad jamás ingresó y que antes registró como una venta.

“Si quieres saber cuánto están creciendo las ventas, no es tan transparente. Tienes que hacer ciertos ejercicios y seguir de cerca las cuentas por cobrar... Y si llegas a inventar las ventas o a no reconocer cancelaciones, acomodándolas en cuentas por cobrar, eso sería algo muy grave”, dice un analista del sector que prefirió mantener el anonimato.

La nueva norma de contabilidad evita estas fórmulas matemáticas para tener algún acercamiento a la realidad.

Los ingresos de las cuatro empresas públicas más grandes (GEO, Homex, Urbi y ARA) crecieron en promedio 11.6% entre 2007 y 2008. Sus cuentas por cobrar, en cambio, lo hicieron 52%. Sin una auditoría no habría forma de saber con certeza cuánto de esta diferencia fue por razones del negocio y cuánto es para ocultar una caída en sus ingresos.

 grafica_1.gifEl rol de los auditores

“La Comisión no puede saber lo que no le dicen”, señala Carlos Quiroz, vicepresidente de Supervisión Bursátil de la CNBV, encargada de regular a estas empresas públicas. “Tendría que hacer una labor más allá de la que hace un auditor que está metido en la empresa tres meses para poder descubrir lo que el auditor no encuentra”.

Para Quiroz, la supervisión se basa, en buena medida, en el trabajo de los auditores. Por eso, a estas firmas les exigen estados financieros auditados y dictaminados.

Benjamín Gallegos, socio del área de Auditoría en Deloitte, reconoce que en ésta y en cualquier industria existe el riesgo de que se reporten ingresos que no lo son. Sin embargo, una auditoría descubriría el fraude, dice.

Para rankear la deuda de las empresas, las calificadoras también confían en que la información esté auditada, pero además hacen ‘ciertos ajustes’ antes de sacar su conclusión. “Hacemos un análisis de las cuentas por cobrar y cómo se comportan a través del tiempo”, dice José Coballasi, analista del sector corporativo en Standard & Poor’s (S&P).

Historias como la de Lehman Borthers, que seis días antes de su quiebra tenía una calificación de deuda por encima del grado de inversión (asignada por S&P), restan credibilidad a los reguladores, auditores y calificadores, quienes no conocían (u ocultaban) la situación real de las firmas.

“Tiene que hacerse evidente la situación de las empresas; no tendrías que estar haciendo sumas y restas para averiguar cuánto vende. Es un asunto de transparencia”, dice un ex funcionario de la CNBV.

Los reguladores creen que el crecimiento del sector justificaba esta contabilidad. “Las épocas se han complicado, la venta de inmuebles se ha complicado y cada vez es más difícil mantener esa premisa”, reconoce Quiroz.

¿Aguantarán los cimientos?

La transparencia es un beneficio de este ajuste en la contabilidad de las constructoras, pero aún hay poca información sobre qué pasará en la nueva era. “Sabemos cuáles son los cambios contables, lo que no sabemos es el impacto”, dice Rogelio Gallegos, gestor de fondos de Actinver, que tiene alrededor de 7% de su cartera en emisoras de vivienda.

Por otra parte, los bancos obligan a sus clientes desarrolladores que mantengan ciertos indicadores financieros. Si no lo hacen, pueden penalizarlos. “El margen de estas condiciones no es tan apretado como para que se rompan con este cambio”, dice Óscar Regalado, director de Productos Hipotecarios de Banamex.

Expansión calculó algunas consecuencias de este ajuste con los resultados de 2008 y uno de los indicadores más perjudicados fue la relación entre el efectivo (EBITDA) y la deuda neta de las empresas. Una fórmula sana sería que por cada peso que tenga la compañía en efectivo no deba más de 2.5 pesos. Al cierre del año pasado, las constructoras en Bolsa tenían incluso más efectivo que deudas. Si se aplicara el ajuste contable, por cada peso en efectivo, tendrían 2.1 pesos de deuda. Y algunas empresas, como Urbi, rebasarían el parámetro de 2.5 pesos.

Otro protagonista que también sentiría los efectos de estos cambios contables será la BMV: el sector vivienda representa 2.16% de las acciones que forman el principal indicador de la Bolsa. “El comportamiento de la acción podría verse afectado por una lectura errónea del mercado”, dice González, de Ixe.

“Nos hacen ruido los efectos por los cambios en las reglas contables. Hará difícil los comparativos entre un trimestre y otro, te harán ver decrementos que quizá no hay”, opina Luis Rodríguez, director de Inversiones de la operadora de fondos Compass México, que tiene invertido 3% de sus activos en el sector de la vivienda.

Las empresas son las responsables de informar de estos cambios al mercado. Homex abordó el tema en su conferencia telefónica del cuarto trimestre, pero aún no conoce el efecto de los ajustes. “Contratamos a un consultor independiente para hacer este cálculo, y hacia la segunda mitad del año empezaremos a platicar del efecto de estos cambios con los analistas”, dice Carlos Moctezuma, director de Relación con Inversionistas de Homex. Esta empresa es la única desarrolladora mexicana que cotiza en EU, y como en México puede registrar como ventas viviendas que aún no vendió, los ingresos que reporta a la BMV son más altos (entre 10 y 20%) que los que informa en la Bolsa de Nueva York.

GEO no abordó este tema en sus resultados del cuarto trimestre de 2008 y tampoco habló con Expansión sobre este asunto. “Sería considerado legalmente como disclosure (revelación de información) selectivo, y es penado por ley”, dice Hans Schroeder, director de Relación con Inversionistas.

Urbi, por su parte, empezará a manejar el tema en sus conferencias telefónicas con analistas. “De aquí en adelante cada reporte trimestral requerirá un esfuerzo de comunicación importante para clarificar los cambios”, dice Selene Ávalos, directora de Finanzas. Todas estas empresas anunciaron sus resultados al primer trimestre después del cierre de esta edición.

El pasado 21 de abril, Consorcio ARA presentó sus resultados al primer trimestre de 2009 bajo el nuevo régimen contable en lugar de esperarse hasta 2010. Sus ingresos cayeron 13% versus el mismo periodo de 2008. Además, los indicadores que sirven para que un analista valúe el precio de una acción empeoraron. El fondo Actinver dice que los ingresos de ARA cayeron 21.9% si se comparan con lo del año anterior –sin aplicar el ajuste contable–. Su flujo de efectivo (EBITDA) se desplomó 38.6% y su utilidad neta cayó 34.2%.

“Dicha información crea incertidumbre en el sector al no tener claridad sobre la magnitud que tendrá esta norma en las demás emisoras”, dice Ramón Ortiz, autor del reporte de Actinver.

El futuro del negocio de las desarrolladoras de viviendas se podría empezar a vislumbrar aun antes de que entre en vigor el cambio en su contabilidad. “La inversión en este sector se debe de ver como especulativa y ya no como historias de crecimiento”, concluye Ortiz.

SIN CAMBIO CONTABLE

CON CAMBIO CONTABLE

Los ingresos de las desarrolladoras incluyen ventas no escrituradas. Cuando se haga el cambio contable, las ventas no escrituradas serán parte de los inventarios.

Se calcula que entre 20 y 25% de las ventas reportadas por una desarrolladora no se han escriturado.
Los desarrollos sin vender, terminados o no, hoy se contabilizan en cuentas por cobrar. Después del ajuste también serán parte de los inventarios, un activo menos líquido que las cuentas por cobrar. Las cuentas por cobrar son un renglón que fácilmente puede volverse efectivo, por eso importa conocer su nivel real.
Al disminuir las cuentas por cobrar, se afecta la liquidez de la compañía y su capacidad de responder a sus deudas de corto plazo. Éste es un indicador básico para los acreedores bancarios. La cuenta de inventarios es donde se debe registrar una vivienda construida o en construcción hasta que se venda.

*Bajo el supuesto de que 25% de los ingresos operacionales sean ventas no escrituradas y 85% de las cuentas por cobrar sean desarrollos sin vender, terminados o en proceso.

Información consolidada de las cinco principales desarrolladoras en la BMV, al cierre de 2008.


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