Ticker

La verdad sobre el autofinanciamiento

Los préstamos hipotecarios o de autofinanciamiento cobran intereses bajos y no requieren histor lo malo: las tasas son variables, el tiempo largo y la fase del ahorro genera un alto costo.

Por: Roberto Morán |
Viernes, 30 de noviembre de 2007 a las 10:26
Expansion
Al pagar cada mes, Teresa Zorrilla se pregunta si el crédito fue lo mejor. (Alfredo Pelcastre)
Al pagar cada mes, Teresa Zorrilla se pregunta si el crédito fue lo mejor. (Alfredo Pelcastre)
El autofinanciamiento es lo mejor si no tiene apoyo del Infonavit. (Dreasmtime)
El autofinanciamiento es lo mejor si no tiene apoyo del Infonavit. (Dreasmtime)

Teresa Zorrilla no quiere ni ver cuánto le falta para pagar su departamento. Hace un año debía cerca de 700,000 pesos, por un préstamo de 870,000 otorgado por una empresa de autofinanciamiento en diciembre de 2005. “Es el cuento de nunca acabar”, comenta, al considerar que el saldo no disminuye como debiera, dado que sus pagos mensuales son dos veces más grandes ahora que cuando le dieron el crédito.

Zorrilla se pregunta si no se habrá equivocado al recurrir a un autofinanciamiento. Tiene varios argumentos para dudar: cuando le dieron el préstamo, su primera cuota mensual fue de 3,914 pesos, más otros pagos (seguro de vida, gastos administrativos) por 274 pesos. En total, el pago fue de 4,188 pesos. En agosto de 2007, fue de 9,749 pesos. Como el pago cambia cada mes, le resulta difícil incluir ese desembolso en su presupuesto.

A eso se suma que en Autofin no le dieron una tabla de amortizaciones –para saber su saldo tiene que hablar por teléfono– ni le extienden una carta de pagos para llevarla a Hacienda y pedir la deducción de los intereses reales, como ha visto que hacen amigos suyos con créditos bancarios. Tampoco está muy contenta con la atención personal. En las oficinas de Autofin hay una campana con un letrero que invita a tocarla si se está descontento con la atención. “Me he sentido tentada a hacerlo, pero me he contenido”, señala.

Pero hay buenas noticias para Zorrilla. Incluso las instituciones competidoras reconocen ventajas en el esquema del autofinanciamiento: “Financieramente no es un producto caro”, sentencia Gonzalo Palafox, director de Desarrollo de Negocios de Su Casita, una sofol que otorga créditos hipotecarios. “Es un buen instrumento para quienes no tienen para pagar el enganche ni urgencia por comprar una vivienda”. También para quienes no tienen un historial crediticio o un buen registro en el buró de créditos, algo que requieren los bancos.

El autofinanciamiento se divide en dos fases: una de ahorro y otra de pago de un crédito. En la primera parte, el cliente participa en un grupo dentro de un esquema similar a una tanda: todos los participantes ponen recursos y alguien obtiene el crédito, generalmente por una subasta. Para evitar esperas demasiado largas, Autofin y otras instituciones, como HirCasa, tienen un máximo de cuotas. En el caso de Autofin, lo más que se debe esperar son 50 meses. Pero si alguien quiere adelantar, tiene que esperar cerca de un año y aportar el equivalente a 80 meses.

En Autofin prefieren que el cliente no se salte la fase del ahorro, porque ésta también le sirve a la institución para calificar la constancia y la puntualidad del aspirante a un crédito, dado que éste por lo general no tiene registro en el buró de crédito o no puede comprobar ingresos, explica Agustín Pineda, subdirector general de la empresa.

En la fase del ahorro es cuando la balanza se inclina a favor de las instituciones de autofinanciamiento. Cada mes, la cantidad que debe aportar el cliente aumenta de acuerdo con un índice, que puede ser la inflación, los cetes u otra tasa de interés de referencia. De esta manera, la institución se asegura de que el ahorro se protege de la inflación. Si el cliente decidiera salirse del plan, la institución sólo le devuelve las cantidades que aportó, sin actualizarlas, y además le cobra una pena de dos meses de cuotas promedio. En cambio, si el cliente hubiera puesto durante ese tiempo su dinero en un fondo de inversión de renta fija, podría haberse protegido de la inflación y obtenido rendimientos por cada una de las aportaciones.

Una vez que el cliente llega a cierta cantidad, ya puede obtener el préstamo (y pasa de ser considerado ‘acreedor’ a ‘deudor’). Dadas las condiciones actuales del mercado, si la tasa es en cetes –como en el caso de Autofin–, se trata de un crédito más barato que el que se puede obtener en los bancos. Por ejemplo, en octubre, los cetes a 28 días estuvieron en alrededor de 7.2%, lo que significó una actualización mensual de 0.6% (la tasa dividida entre 12 meses).  En los bancos, las tasas van de 10.9 a 12 o 13%, de acuerdo con el tipo de crédito que se obtenga.

Hasta aquí la comparación puede ser favorable al autofinanciamiento aun cuando el pago del crédito incluye un cobro de 0.03% de seguro de vida y 11.5% por gastos administrativos sobre el pago mensual. Pero los bancos pueden reclamar algunas ventajas: los plazos del crédito pueden ser mayores, ya que el autofinanciamiento está limitado por ley a 15 años o 180 meses y los bancos ofrecen préstamos hasta por 30 años. Además, las tasas de interés de los bancos son conocidas a todo lo largo del crédito: se tiene una tabla de amortizaciones desde el principio y se sabe exactamente cuál será el pago mensual. En caso de que haya una turbulencia en los mercados financieros, las tasas de los cetes podrían dispararse y llegar a ser más caras que las que actualmente cobran las instituciones bancarias.

“Esto no hay que verlo como una fotografía, sino como una película”, explica Palafox. Tal vez ahora el crédito es más barato en el autofinanciamiento, pero puede haber alzas en las tasas de los cetes. “Cuando se firma el crédito apenas se está en el noviazgo y empieza un largo matrimonio en el que la relación puede mejorar”, dice Palafox.

Mientras tanto, con los bancos o las sofoles, se puede renegociar el crédito para aprovechar una eventual baja en las tasas. Y, como confirma Pineda, de Autofin, los intereses reales del autofinanciamiento (la diferencia entre tasas de interés pagadas e inflación) no son deducibles de impuestos, a diferencia de las tasas de los créditos bancarios. Por cierto que esto no se lo han dicho a Zorrilla en las oficinas de Autofin: “Sólo me pasan de un teléfono a otro”, se queja.

También habrá que tener en cuenta que el autofinanciamiento cobra por rubros como ‘saldo de inscripción’, ‘ajuste de tasa neta’ y ‘gastos de administración’ en el momento en que se otorga el préstamo, que habrá que sumar a los de escrituración y valuación que también se hacen en los créditos bancarios. Cuando Teresa Zorrilla recibió su crédito por 871,000 pesos, sus aportaciones ya eran de alrededor de 300,000 pesos (lo que le sirvió para adquirir un bien por más de 1 millón de pesos). El saldo de inscripción fue de 50,000 pesos y la fianza, por 27,900 pesos. En un crédito bancario por una cantidad igual, la comisión por apertura sería de 23,538 pesos, según el simulador de Santander.

Ahora o nunca

En las oficinas de HirCasa, los ejecutivos dan una explicación de más de una hora a los clientes potenciales y, al terminar, les dicen que sólo si se deciden en ese momento, les podrán hacer un descuento en el cobro de la comisión inicial.

En toda la explicación no hay un solo papel que el cliente pueda leer después, en la tranquilidad de su casa, o comparar con ayuda del representante de otra institución. El ejecutivo garabatea algunas cifras en una hoja en blanco y lee desde un guión de ventas los argumentos a favor del autofinanciamiento. En una de las páginas de ese guión se ve un párrafo en el que se indica que hay que preguntar al cliente si recuerda lo que pasó en 1994. Después de eso, aparece una “X”, para hacer una pausa e inmediatamente algo que más o menos dice: “Efectivamente, la devaluación”, como previendo que la respuesta del cliente será ésa y llevará al argumento de que HirCasa es una opción más segura que los bancos.

En la explicación de HirCasa no se menciona claramente cómo se actualizarán los pagos mensuales. El ejecutivo dice que “los pagos se congelan en el momento en que se otorga el préstamo”, por lo que no queda claro si habrá o no una actualización de acuerdo con un índice, algo que sí sucede durante el tiempo del ahorro. En HirCasa hay que desembolsar una comisión de apertura de 4,853 pesos por cada 100,000 pesos a los que se aspire. En cuanto se junten ‘de seis a ocho meses’ ya se puede obtener el monto financiado. Si el cliente potencial no firma un contrato y aporta una cantidad inicial de cerca de 2,500 pesos, el ejecutivo no da ningún papel ni información sobre cuánto habrá que esperar para la adjudicación de la vivienda. “Es que viene la competencia a copiar nuestro sistema”, argumenta para explicar el sigilo. La dirección de HirCasa canceló una cita para una entrevista.

Esta falta de información inicial dificulta comparar las condiciones de algunos autofinanciamientos con los demás créditos del mercado, a juicio de Jacqueline Villaseñor, presidenta de la Asociación de Agentes Inmobiliarios, un grupo de profesionistas encargados de asesorar a clientes para escoger los préstamos adecuados a su perfil. “No están regulados por la Comisión Nacional Bancaria, por lo que nosotros no podemos recomendar a nuestros clientes para que los obtengan”.

En tanto, algunas instituciones financieras tienen un plan similar al del autofinanciamiento para ayudar a sus clientes potenciales a ahorrar y, de paso, vigilarlos durante un periodo para determinar si son pagadores. SuCasita, por ejemplo, tiene un plan llamado SuMeta, en el que el cliente abre una cuenta de ahorro, con mensualidades fijas, que se protege de la inflación porque el dinero se deposita en un fondo de inversión manejado por la distribuidora MasFondos. Se trata de un programa de ‘integración de enganche’. Para una vivienda de 1.2 millones de pesos, por ejemplo, se requiere 10% de enganche, a lo que hay que sumar gastos notariales, impuestos y avalúos por cerca de 6%. Por tanto, el cliente debe ahorrar cerca de 200,000 pesos, a un ritmo de 13,000 pesos mensuales. El tiempo que tarde en juntarlos también le servirá a SuCasita para comprobar el comportamiento del cliente. Si es puntual y constante, “le emito un certificado, válido sólo para mí, que se integra a su expediente”, explica Palafox. Quien tiene la constancia del ahorro, cuenta con más probabilidades de ser cumplido en el pago de su crédito.

Una vez otorgado el crédito, la tasa es mayor que la de cetes, con la ventaja de que puede ser a un plazo más largo y sin fluctuaciones por eventuales crisis financieras. La misma distribuidora de fondos, MasFondos tiene un programa conjunto con Sociedad Hipotecaria Federal, MasVivienda, para ahorrar con el objetivo de comprar vivienda. Así, la competencia empieza a abrir más opciones para Zorrilla.